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L' operato dell' amministratore di condominio è regolato da alcune norme di legge imperative che formulano i compiti generali, quali:

  • conduzione dell'edificio limitatamente alle parti comuni
  • vigilanza sulla loro manutenzione e integrità
  • erogazione delle spese occorrenti al mantenimento dei servizi comuni
  • osservanza delle norme stabilite dal regolamento di condominio

L'amministratore di condominio è nominato dall'assemblea per agire e rappresentare il condominio in loro vece, è il responsabile delle parti comuni dell'edificio cioè quelle definite dall'articolo 1117 del codice civile e dal regolamento di condominio. La nomina dell'amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto e può essere scelto tra i condomini stessi o può essere anche un professionista esterno.

I doveri dell'amministratore possono essere divisi in base al momento del mandato in cui si manifestano:

CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA
E' fatto obbligo all'amministratore di convocare l'assemblea dei condomini annualmente e di eseguirne le delibere. L'assemblea deve essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura della gestione. L'assemblea infatti, non l'amministratore, è l'organo deliberativo del condominio e nella piccola democrazia dello stabile è anche l'organo dotato dei più ampi poteri. La mancata esecuzione delle delibere dell'assemblea costituisce grave irregolarità dell'amministratore di condominio e motivo di revoca giudiziaria

DISCIPLINA PARTI CONDOMINIALI
L'amministratore è tenuto a disciplinare l'uso delle parti condominiali e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in tal senso il codice civile gli fornisce la possibilità di prendere provvedimenti, cioè decisioni che i condomini devono obbligatoriamente rispettare. Anche in questo caso il limite del potere dell'amministratore è l'assemblea: lo stesso articolo di legge (1133c.c.) stabilisce che contro i provvedimenti dell'amministratore è possibile sia il ricorso all'assemblea dei condomini, che all'autorità giudiziaria. Questo significa che una delibera contraria a un provvedimento annulla in tutto e per tutto il provvedimento preso

GESTIONE FINANZIARIA
L'amministratore deve incassare le rate condominiali e pagare i fornitori utilizzando per tutti pagamenti erogati o ricevuti un apposito conto corrente condominiale cioè intestato al condominio. Dopo la riforma 220/2012 costituisce grave irregolarità erogare somme in contanti per conto del condominio o utilizzare un conto intestato all'amministratore.

AZIONE CONTRO I MOROSI
L'amministratore è obbligato ad agire contro i condomini morosi anche per vie legali, a questo dovere egli può sottrarsi solo se l'assemblea lo esonera esplicitamente da questo compito. L'amministratore inadempiente può essere citato per danni dal condominio se la mancata riscossione delle quote comporta dei danni come, ad esempio, la sospensione dell'acqua o perdere una causa legale

TUTELA DEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
L'amministratore è il responsabile dell'applicazione del regolamento di condominio e deve fare tutto quanto in suo potere per conservare le parti comuni dell'edificio in uno stato decoroso e funzionante

ADEMPIMENTI FISCALI
Nel caso del condominio si tratta della certificazione unica dei redditi dell'anno precedente che va presentata all'inizio dell'anno e della certificazione dei redditi dei sostituti d'imposta (ovvero il 770) che va presentata a metà anno. Essendo il condominio sostituto d'imposta spetta all'amministratore versare le somme relative con l'apposito modulo F24. Egli inoltre è il responsabile degli adempimenti nei confronti dei dipendenti del condominio come ad esempio il portiere. In caso di contestazione da parte dell'Agenzia delle Entrate il condominio viene sanzionato ma lo stesso può chiedere i danni all'amministratore

REGISTRI CONDOMINIALI
L'amministratore deve curare la tenuta dei registri del condominio, conservarli e renderli disponibili alla consultazione dei singoli condomini
Allo stato attuale la legge individua 4 registri:

  1. il registro anagrafico in cui sono riportati i dati catastali di ogni singola unità abitativa, i recapiti e i nominativi dei proprietari;
  2. il registro dei verbali di assemblea con annesso il regolamento di condominio;
  3. il registro di nomina e revoca degli amministratori;
  4. il registro di contabilità in cui sono annotati in ordine cronologico le entrate e le uscite di gestione. A richiesta del singolo condomino l'amministratore è obbligato a fornire un'attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti in corso, normalmente richiesta in caso di compravendita.


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